Morador é obrigado a contribuir frequentemente com as despesas do condomínio de acordo com o artigo 1.336 do Código Civil

*Por Bernardo Abdalla

Há determinadas taxas e custos do cotidiano que os brasileiros nem sempre sabem como são constituídos. Desde a forma como o valor final de um imposto é formado até a conta de luz que chega todo mês, fato é que é preciso um pouco de esforço para a compreensão mais detalhada das mais variadas cobranças. Com as taxas condominiais a questão não é muito diferente, tendo em vista que diversas pessoas não sabem muito bem como elas são calculadas e quais são suas outras características.

Por definição, a taxa do condomínio nada mais é do que o valor cobrado mensalmente pela administração para custeio das despesas do prédio ou casas. Ou seja, é uma quantidade em dinheiro que cada morador tem que pagar por obrigação, de acordo com o que está previsto no artigo 1.336 do Código Civil. De acordo com a legislação citada, são deveres do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

O valor da taxa condominial pode ser composto de duas maneiras: resultado de despesas do mês anterior, não fixado e definido de acordo com as necessidades do prédio ou casa a cada mês; ou com base em uma previsão anual de custos definida pela administração condominial. Ainda de acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, em seu primeiro parágrafo, “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.

A maneira como as despesas condominiais são distribuídas é determinada pela convenção de condomínio. Em casos de omissão nessa convenção, adota-se o critério da fração ideal, que é um coeficiente relacionado à metragem da unidade e sua proporção na área comum do condomínio. As despesas de um condomínio podem ser classificadas em duas categorias: ordinárias e extraordinárias. A primeira refere-se aos gastos contínuos e permanentes, essenciais para o funcionamento normal do condomínio. Elas são aprovadas em assembleia geral ordinária e aplicadas mensalmente, e contam  comdespesas como contratos de manutenção mensal, custos com funcionários orgânicos ou prestadores de serviços terceirizados, custos da isenção de síndico ou remuneração de contrato, caso seja escolha do condomínio, bem como contas de consumo para manutenção das áreas comuns, como água, energia elétrica e gás.

As despesas extraordinárias, por outro lado, têm um rateio também estabelecido por meio de convenção. Essas despesas são destinadas a suprir uma necessidade pontual, como obras, aquisições ou reformas, e também devem ser aprovadas em assembleia via de regra nas Assembleias Extraordinárias, que podem ser convocadas a qualquer momento diante da necessidade do condomínio. Diferente da cota ordinária, que é para sempre, já que sua natureza objetivo é manter o funcionamento normal/ordinário do condomínio, a cota extraordinária têm data de início e de término definidas, e também são rateadas entre os condôminos conforme determinado na convenção.

A taxa gerada a partir desses elementos é, portanto, de pagamento obrigatório; caso o morador fique inadimplente com suas obrigações mensais, a administração pode iniciar a tomada de medidas cabíveis — inclusive no âmbito jurídico, caso necessário — contra o condômino. A definição coletiva prévia sobre questões dessa natureza tem tanta relevância que o Código Civil, inclusive, destaca sua importância no artigo 1.334: “A convenção determinará a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; sua forma de administração; as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores”, entre outras determinações.

*Por Bernardo Abdalla é CEO da OMA, empresa brasileira do ramo imobiliário.

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